전세 매물 난리난 이유

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전세 매물 혼란의 원인


이번 시간에는 전세 매물을 주제로 이야기를 해보려고 합니다. 현재 우리나라는 부동산하면 정말 많은 분들이 물음표부터 띄우실 정도로 난리가 아닌데요. 특히나 수도권의 경우 현재는 전세 매물이 숨바꼭질을 했다는 얘기가 나올 정도로 씨가 말랐다고 해요.

 

 

 

 

이에 오늘은 오늘날 현재 시장에서 전세 매물이 이리도 혼란인 원인에 대해 이야기를 해보려고 합니다. 현재의 상황이 어떠하며 무엇이 문제인지에 대해 이야기해보도록 할게요.

 

전세란?


먼저 아주 간단하게 저같은 완전 경알못 분들을 위해서, 전세 매물에 대해 얘기하기에 앞서 전세란 무엇인지 아주 쉽게만 정리해보도록 할게요.

 

 

 

 

전세라는 것의 사전적인 의미는 임차인이 매매 기준 가격의 40~80% 정도의 돈을 전세 금액이란 개인 이름으로 주택 소유자인 임대인에게 건네고, 부동산을 임차한 뒤 계약 기간이 끝나면 전세 금액을 100% 돌려받으면서 나가는 주택 임대차 유형을 말해요. 

 

이러한 전세는 부동산(real estate) 임대료(월세)를 별개로 내지 않는다는 점에서 월세와 차별화되는 데요. 주택 매매 가격의 40~80% 수준으로 전세 금액을 설정하기 때문에, 전세 금액은 보증금(또는 담보금, deposit)과 애초에 성격을 달리한해요.

 

전세라는 것은 세계적으로 널리 쓰이는 정책이 아닌, 극히 일부 국가에서만 볼 수 있는 매우 유별난 제도로, 유독 한국에서 크게 발달했는데요. 그 외에는 볼리비아(Bolivia), 인도 정도에서만 볼 수 있는 제도라고 해요. 한때는 할리우드 스타의 아들이 연세대에 오면저 전세에 놀랐다는 얘기도 있었죠.

 

한국의 경우, 제도 시행 초창기에는 일부 도시 지역에서 제한적으로 인정되었으나 점차 전역으로 확대, 보편화된 제도가 바로 이 전세라고 합니다.

 

전세 매물 혼란의 현상황


그렇다면, 이제 본격적으로 전세 매물에 대한 얘기를 해보도록 할게요. 현재 전세 매물의 상황이 어떻기에 이런 난리가 났다는 말이 다 나오는 것일까요? 

 

가장 문제는 수도권이라고 하는데요. 현재 전세 매물을 기준으로 서울 아파트 전셋값 상승세가 67주째 이어지고 있다고 해요. 전세 물품이 없어도 너무 없어 어쩌다 하나 출연한 집을 계약하기 위해 제비뽑기를 하는 일까지 발생한 상태라고 하는데요.

 

전세 매물이 없으니 거래량도 역사상 최저 수준으로 떨어지는 것은 물론이인데요. 이는 빌라나 지방의 경우도 마찬가지라고 해요. 빌라 전세나 지방 전세의 경우에는 애초에 매물도 적은 데다, 전세대출을 거절하는 집주인이 상당하다고 하는데요. 

 

전세 매물 혼란의 이유


그렇다면 지금부터는 오늘날의 전세 매물이 이렇게 혼란에 놓여있는 그 이유에 대해 알아보는 시간을 가져보도록 하겠습니다. 전세 매물이 줄고 가격까지 치솟은 데엔 다양한 사유가 있다고 합니다. 

 

그 중의 하나는 저금리가 메인 원인으로 보는 의견인데요. 집주인들이 은행에 전세금을 넣어 얻는 이자소득보다 세입자에게 월세를 받는 게 이익이니 전세 매물이 부족하다는 입장을 가진 전문가들의 의견이 많다고 합니다.

두 번째는 실거주 규제가 원인이 되었다는 의견입니다. 주택담보대출을 받아도 실거주해야 하고, 양도세 감면을 받으려 해도 실거주해야 하기에, 집주인이 자기 집에 들어가 살아야 하니 전세 매물이 줄 수 밖에 없다는 것입니다.

 

 

 

 

한편으로는 임대차보호법을 원인으로 보는 입장도 있습니다. 계약갱신청구권을 쓰는 물품이 늘게 되어 집주인과 기존 세입자의 재계약 기반으로 시장이 돌아가니 나올 전세 물품이 없을 수 밖에 없다는 것이죠.

 

마지막으로는 3기 신도시로 인해 사전 청약 수요 때문에 발생하는 상황이라는 입장도 소개드리도록 하겠습니다. 2022년까지 서울을 포함한 수도권에서 사전 청약 물량만 수만 가구가 출연하는데, 해당 지역에서 거주 기간을 미리 채걱정은 이들로 전세가 남아날 리 없다는 입장인데요.

이러한 다양한 이유들이 모두 복합적으로 작용한 것이 가장 큰 원인으로 추정이 됩니다.

 

임대차보호법과 전세 매물의 연관성


사실 정부는 임대차보호법의 계약갱신청구권제로 전세 재계약 비율이 늘면 그만큼 전세를 찾는 수요도 줄어 전세시장이 안정될 것을 예상하였습니다만, 전세 매물의 실제는 달랐습니다. 실제로는 국가의 청사진과는 다른 결과가 나타난 것입니다. 

표면적으로 전세 매물이 회전하지 않아 교환이 될 수 있는 몇몇 매물이 신고가 계약 예시를 보인 것인데요. 몇 개 되지 않는 매물이 높은 금액에 거래되고 그게 계속 시세를 이끌어가다 보니 전체 수요는 변하지 않았음에도 가격은 오를 수밖에 없었던 것입니다.

 

전세 매물에 악재에 대한 국가의 대책은?


그렇다면 전세 매물의 현재 상황에 대한 국가의 대책은 무엇일까요? 정부는 현재 전세 매물이 너무 부족하니 월세로 필요성을 분산하고 월세세액공제를 범위를 늘려 취약계층에게 주거비를 간접 제공하는 방안이나 월세 안정화를 위해 전월세전환율 관리를 강화하는 방안 등이 거론되고 있다고 합니다.

 

과연 정부가 잡을 수 있을지는 미지수인데요. 사실 결과는 눈에 보이는 것 같지만..말을 아끼면서 이 글 마무리하도록 하겠습니다.

 

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